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【摘要】 近年来,媒体的不断报道使小产权房成为人们议论的焦点。小产权房并不是一个法律概念,而是媒体制造的一种特殊的概念,专指建设于集体土地之上,产权证不是由国家颁发的一类房屋。小产权房之所以会产权不完整,是由于中国独特的土地制度:根据现行中国土地制度,土地分为国家所有和集体所有两种所有形式,集体所有土地的所有权在法律的种种限制下无法充分行使,所以,在集体土地上建立的房屋在转让时就产生了相关土地使用权无法同时转让的问题。在国外,因为土地的私有化,一般不存在小产权房问题,小产权房是中国特有的一种社会现象。虽然目前官方对小产权房的性质界定为非法,但是小产权房的合法性仍然在学界引起广泛的争议,小产权房所引出的一系列法律制度问题也具有一定的理论研究价值。本文共分为六大部分,分别为:导言、小产权房成因之法律制度分析、小产权房成因之社会结构分析、小产权房成因之利益均衡性分析、小产权房合法化的制度构建、结语六章。全文对小产权房及相关法律制度问题进行了系统的分析、探索和研究。在第一章导论中,本文采用翔实的数据指出小产权房是在房地产市场高速发展、房价涨幅巨大、公民无法承受购房压力的社会环境下应运而生的。中国的高房价收入比使普通公众不得不选择小产权房作为安居方式之一,小产权房在客观上成为一种社会需要。通过北京市通州区宋庄画家村的李玉兰农房买卖案,本文从法律上分析了小产权房面临的尴尬境地:即没有完整的产权,不受国家法律的保护,并由此引出专家学者对小产权房提出的质疑和争议。第二章为小产权房成因之法律制度分析,本文从法律制度层面全面分析小产权房的合法性问题。首先,从法律上对小产权房进行定位,定义了小产权房在法律上的范围。通过对《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律的相关规定进行具体解释,推出小产权房合宪性、合法性的本质,指出将小产权房界定为非法并没有充分而正当的法律依据。在此基础上,本文又对《土地管理法》中第四十三条、第六十三条规定的不合理性进行分析,指出该规定不但违背了物权法“物尽其用”的原则,还违背了宪法关于国有土地与集体所有土地所有权平等的规定,具有违宪性,应当予以修改。第三章为小产权房成因之社会结构分析,文章从宅基地使用权制度、城乡二元户籍制度入手,对中国二元结构社会下的土地制度和户籍制度进行深入剖析,指出制度原因是小产权房问题产生的深层次原因。随着时代的发展,建立于建国初期的土地制度和户籍制度已经不符合新时期社会主义社会发展的客观需要。本文重点阐述了土地制度和户籍制度带来的社会贫富差距加大、农民工权益无法得到保障、限制农业由传统农业向现代化农业发展、剥夺农民的发展权等社会问题。呼吁从法律上对现存制度中不合理的部分加以修正和改进,重新构建适合当前中国国情的土地制度和户籍制度。第四章为小产权房成因之利益均衡性分析,运用了法经济学的相关理论对小产权房产生的原因进行解释,在分析了政府与农民之间的利益冲突、集体与农民之间的利益冲突、房地产开发商与公众之间的利益冲突之后,得出了限制集体土地使用权,将小产权房界定为非法是法律在利益分配上的一种失衡表现,农民利益、中低收入的劳动者的利益被忽视,房地产开发商和地方政府的利益被无限制地放大。进一步的,本文提出法律制度设计应当符合资源分配的利益均衡性原则,当前的法律制度设计在社会资源分配上已经失衡,应当进行合理的修正,从而恢复法律的资源分配功能。在第五章小产权房合法化的制度构建一章中,本文在总结前面几章的基础上指出小产权房合法化的必要性,列出了专家学者对小产权房合法化的忧虑并逐一进行分析解决。在随后提出的立法制度建议中,本文创造性地提出建立集体土地社区所有制度,为集体土地确立了一个明确的主体,以充分行使集体土地所有权、对来自地方政府和乡镇干部的不合理的行政干预进行制衡。围绕着集体土地社区所有制度,本文设置了社区土地管理人、社区成员的权利义务,建议修改《土地管理法》放开集体非农用地的流转限制,使集体土地与国有土地同地、同权、同价。出于保护国家耕地、保护农民土地权益的目的,本文认为解除集体非农用地的流转限制之后,对土地交易管理应进行交易前、交易中、交易后的全程审查和监督,防止耕地流失、侵吞农民集体土地财产权益现象的发生。随后,本文还提出以小产权房为契机,缩小城乡之间的差距,为改革户籍制度提供人口分布条件,从而逐步改革城乡二元户籍制度,最终实现城乡一体化。在第六章结语中,本文表达了最终观点:小产权房问题是中国土地制度、户籍制度及相关土地法律规定不完善等多方面原因综合下的产物,是我国法律制度设计利益分配失衡性的体现。禁止小产权房交易,违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定,不符合市场经济交易自由的规则,有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则,也有悖于社会主义资源分配公平、公正的精神,因此对小产权房,应当赋予其合法的地位。 关于小产权房合法化的法律制度探究
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