我国房地产行业竞争结构与地区差异性
分析
朱洪远，陈权宝**
作者简介：朱洪远，（1988-），女，中国矿业大学管理学院在读硕士研究生，金融工程与风险管理
通信联系人：陈权宝，（1960-），男，副教授，主要研究方向：金融工程与风险管理. E-mail: cqbcumt@163.com
5 （中国矿业大学管理学院，江苏 徐州 221116）
摘要：由于我国房地产行业受地区经济、政策、人文等原因的影响极大，因此我国房地产行
业存在明显的区域特征。本文首先利用因子分子和聚类分析对房地产行业进行区域划分，然
后在此基础上结合房地产行业区域差异对其行业竞争结构进行分析，最后根据分析结果提出
相关建议。
10 关键词：地区差异；行业竞争结构；因子分析；聚类分析
 0 引言
房地产行业在国民经济中发挥着重要的作用，它不仅能够满足人们对生活和休息的需
25 求，还能够为发展中和具有发展潜力的行业提供房屋设施，此外，房地产行业的发展对其上
下游行业具有拉动作用，如房地产的开发将会加大社会对钢铁、水泥、木材、化工、石油、
机电、轻工及冶金等部门产品的需求，从而带动这些产业的发展。另外，房地产业的发展还
促进了商业服务业、文化娱乐业、建筑业、交通业、通讯业、金融业等产业的发展[1]。
房地产行业的重要性不言而喻，而且我国的房地产发展势头比较猛烈，但是房地产业也
30 是一个颇受争议的行业，近年来由于房价的居高不下、政府的调控难以实现等问题的出现，
房地产行业作为一个亦褒亦贬的行业将面临着更大的挑战与压力，而不仅限于行业内部竞争
所带来的压力。但是由于房地产行业区域性[2]的存在，因此不同地区的房地产行业所面临的
压力与竞争也有所不同。所以本文结合了房地产业的地区性差异研究来对房地产行业竞争结
构进行分析，以更切合实际情况来得到竞争结构的剖析，并对我国健康发展房地产行业提出
35 建议。
1 房地产行业发展现状
（1）房地产业投资现状分析
1998 年以来，我国房地产开发投资额总额与开发土地购置费用都呈逐年递增的态势，
由图1 可以清晰地发现1998-2009 这12 年间我国房地产业的投资力度一直保持着增长的势
 40 头，具体由1998 年的3614.23 亿元到2009 年的36241.81 亿元，增长了9 倍多。而土地购置
费用则由1998 的375.40 亿元增长到了2009 年的6023.70 亿元，增长了15 倍。
而由图2 可以发现1998-2009 年间的土地购置与完成开发面积则呈现上升——下降——
上升——下降的波动。具体由1998 年的10109.30 万平方米一直增长到2004 年的39784.70，
而2005、2006 则分别以38253.73、36573.57 万平方米保持下降姿态，却又在2007 年迅速增
45 长到 40245.85 万平方米，之后又下降，2009 年时土地购置面积为31909.50 万平方米。而土
地完成开发面积在这段期间内除了在2004 年和2009 年较低外，其他年份呈增长趋势由1998
的7730.10 增长到2008 的28709.80 万平方米。上述分析中，2004 年的土地购置面积相对于
2005、2006 年分别高出1500 多万和3000 多万平方米，而其当年的完成开发面积却仅为
19740.20，相反的，2005 和2006 分别为22676.23 和27128.44。2009 为23037.40 万平方米，
50 比2008 年低了5000 多万平方米。